建築条件付きの土地を買うことが大事!!

家を購入して建てるにあたっては土地に関しても知っておかないといけません。大手の分譲地ともなれば相当遠隔地に行かないと、予算に合う新築の一戸建ては見つけるのは大変な事です。

そこで住宅情報誌などをチェックしてみると、土地の売り物の中には「建物条件付き」という物件があります。しかも、値段も手頃です。これは工務店が土地を提供する代わりに、「建物はうちで建てさせてください」という意味なのです。

このような事はよくあります。例えば、個人でめぼしい土地を見つけ出して、自分の好みにあう注文住宅を建てようと思っても、それを見つけるのは容易ではありません。

理由は住宅を建てる事ができるような適当な土地は、小希望の工務店にとっても喉から手が出るほど欲しい商売のネタなのです。

そこで土地を見つける代わりに、肝心の建物は建てさせてもらい、その仕事で食べていきたい、という戦略です。法律の問題である一定のラインを超えた価格では、土地の売買はできない事になっています。

ですから、工務店や土地ころがしで儲けている、不動産業者にとってはうまみがありません。そこでその分を建築物で稼ごうという意図があるのです。

その建物の価格や設計をしっかりと調べておかないと、とんでもない建物を建てられてしまうかもしれません。

下水道の方式にも気を抜くな
日本の公共投資は先進国の中では遅れ気味です。特に問題なのは下水道です。一戸建ての場合にはこれの整備が不十分だと、生活上困りますし、衛生上も良くないのです。

例えば大型の分譲地ではこの下水道表示は「公共下水道」というものと、「集中汚水処理場」というものがあります。

前者は下水道の完備している地区の表示ですが、後者は自治体に公共下水道が完備されていないので、開発する住宅地独自で処理場を設けて、後は一般の河川に放流しています。比較してどちらがいいかと言えば、やはり公共下水道の方がいいのです。

ですから、この下水道は自分ではどうする事も出来ないですから、十分に注意して購入する必要があります。

特に4錬から5錬くらいの小さい規模の建て売りのケースでは、公共下水道が完備していない時には、浄化槽が利用されます。

でも、これは意外に壊れやすいのです。安かろう、悪かろうという物件を選んでしまう事がないように、このような下水道の方式などの見逃されがちな部分にも注意しておく必要があるのです。

下水道の問題は自分ではどうする事も出来ない問題ですから、調べるようにしましょう。

一戸建ての新築の分譲は、オーダーメイドと言われるように、購入者の希望も入れる形で設計に余裕を持たせている事があります。その方が、マンションと違い建物が個別性という特徴をもっている以上、人気があるからです。
また、例えそうではなくても、売り出しの時にすべてが完成しているという事は多くはないのです。にも関わらずに即入居可となっているという事は、相当前から売りに出されていて、もう全部完成しているのに、売れずに残っているという事です。
こんな物件を買ってしまうと、畳の色が変色していたり、新築という割には少し古臭くなっている事があります。いわゆる新築未入居と呼ばれるもので、本当に木の香りも新しい、というような物件ではないのです。
そんなものを新築価格で買う事はやめておいた方がいいです。「少しは価格を下げてくれませんか?」と値引き交渉できる余地は十分にあります。中にはもう1年以上も前に建てられているものを販売しているケースもあります。これで新築と言われてもおかしな話です。
もはや中古扱いしてもいいような物件です。要するには売れ残りの物件ですから、値下げさせてから購入すればいいのです。業者の言いなりになる事はありません。表示価格で買う必要はないのです。

建築条件付きの土地を買う

家を購入して建てるにあたっては土地に関しても知っておかないといけません。大手の分譲地ともなれば相当遠隔地に行かないと、予算に合う新築の一戸建ては見つけるのは大変な事です。
そこで住宅情報誌などをチェックしてみると、土地の売り物の中には「建物条件付き」という物件があります。しかも、値段も手頃です。これは工務店が土地を提供する代わりに、「建物はうちで建てさせてください」という意味なのです。
このような事はよくあります。例えば、個人でめぼしい土地を見つけ出して、自分の好みにあう注文住宅を建てようと思っても、それを見つけるのは容易ではありません。理由は住宅を建てる事ができるような適当な土地は、小希望の工務店にとっても喉から手が出るほど欲しい商売のネタなのです。
そこで土地を見つける代わりに、肝心の建物は建てさせてもらい、その仕事で食べていきたい、という戦略です。法律の問題である一定のラインを超えた価格では、土地の売買はできない事になっています。
ですから、工務店や土地ころがしで儲けている、不動産業者にとってはうまみがありません。そこでその分を建築物で稼ごうという意図があるのです。その建物の価格や設計をしっかりと調べておかないと、とんでもない建物を建てられてしまうかもしれません。

下水道の方式にも気を抜くな

日本の公共投資は先進国の中では遅れ気味です。特に問題なのは下水道です。一戸建ての場合にはこれの整備が不十分だと、生活上困りますし、衛生上も良くないのです。例えば大型の分譲地ではこの下水道表示は「公共下水道」というものと、「集中汚水処理場」というものがあります。
前者は下水道の完備している地区の表示ですが、後者は自治体に公共下水道が完備されていないので、開発する住宅地独自で処理場を設けて、後は一般の河川に放流しています。比較してどちらがいいかと言えば、やはり公共下水道の方がいいのです。
ですから、この下水道は自分ではどうする事も出来ないですから、十分に注意して購入する必要があります。特に4錬から5錬くらいの小さい規模の建て売りのケースでは、公共下水道が完備していない時には、浄化槽が利用されます。
でも、これは意外に壊れやすいのです。安かろう、悪かろうという物件を選んでしまう事がないように、このような下水道の方式などの見逃されがちな部分にも注意しておく必要があるのです。下水道の問題は自分ではどうする事も出来ない問題ですから、調べるようにしましょう。

引越し前の準備について

長い人生の中で同じ所に住み続ける人は稀で、ほとんどの方は何度か引っ越しを経験することになります。

とくに全国に支店営業所のある会社の社員は転勤のために、必ずといっていいほど引っ越しを経験することになるでしょう。

そこで引っ越しの際にどのような準備、手続きが必要になるのか考えてみました。今回は引っ越し前のことについてで、引っ越し後に関しては紙面の都合により別の機会にします。

まず第一は引っ越し日を決め、引っ越し業者を予約することです。特に引っ越しシーズンの3月4月は自分の希望する日の予約をとることが難しくなるので、早めに予約する必要があります。

場合によっては引っ越しセンターの空いている日程に合わせて引っ越し日を決めるということになるかも知れません。

第二は電気やガス、水道といった公共サービス機関への連絡です。電気は引っ越し日までの電気料金を精算する必要があるので、引っ越し日当日に係員に電気メーターを確認してもらってその日までの料金を日割りで支払います。

ガスはやはり引っ越し日までの使用量を確認して料金を支払うのと元栓を閉栓してもらう必要があるので、電気と同じように係員に来てもらう必要があります。

水道も同様、当日までの使用量を確認してもらう必要があります。3つとも引っ越し日までの料金の支払いは、それまで口座振替していたのであればそのまま口座振替で支払うことが出来ます。

電気、ガスは引っ越し先の公共機関に事前に引っ越し日を連絡しておきましょう。そうすることにより、引っ越し日から使用できるよう進めてくれます。

第三は学校に通っている子供さんがいる場合いは、ある程度前に学校に連絡しておきましょう。そうすることにより、学校側で子供さんが転校して行き易いように配慮してくれるでしょう。

第四は引っ越しの準備です。引っ越し業者が決まれば必要量の段ボール他の梱包資材をくれますので、生活に必要な物を残して、支障のないものから梱包していきます。

その段階で不用品が生じたらある程度まとまった段階で、事前に市区町村役場などに引き取ってもらった方が後々の作業が重ならずに済みます。生活に必要な物は引っ越し直前にするようにします。

第五は転出届の提出です。同一市区町村内は転居届ですが、今回は他市町村への引っ越しで記載します。転出届は引っ越し先が決まっている場合は、市区町村の窓口へ2週間前から届出が出来ます。

当日に慌てることのないように事前に届け出しましょう。この手続きは郵送でも出来ることになっています。転出届を終わった後「転出証明書」を必ずもらいましょう。

これは引っ越し先での転入届の際に必ず必要になります。引っ越しに当たっての大まかな準備、手続きは以上です。

物件選びのポイントは、候補物件のある街に訪れることです。
案内してくれる不動産屋の方と物件を見にいくことはもちろん大切で、物件の雰囲気、間取り、使い勝手や利便性を確認し納得することはとても大事です。

それにプラスして、自分自身で頻繁にその候補物件の街に訪れてほしいと思います。それが、数回なのか数十回なのかはそれぞれの場合によってきますが、街の雰囲気や人、利便性などを住んだ気持ちになって肌で感じるとともに、自分が住みたい街であるかどうか肌で感じ、納得してほしいと思います。
物理的なスーパーまでの距離、コンビニエンスストアの件数、駅までの距離などは容易に確認できますが、あくまで物理的な距離です。できるだけ感覚で感じてほしいと思います。

例えば、
①スーパーやコンビニが遠い、近い、便利、品揃えに満足するか
②駅までのアクセスや車などの交通の利便性
③平日と休日の街の雰囲気の違い(平日はおとなしい街だが、休日になると家族連れが駅前のカフェやレストランに溢れるので落ち着かない等)

上記3点以外にも、ご自身で気になるポイントがあれば是非肌で感じ、納得してほしいです。物理的な距離、お店の数などの指標はあくまで指標でして、それをどう感じるかは人それぞれです。住宅の購入はとても大きな人生のイベントです。購入することも大事ですが、購入後に気持ち良く暮らすことはもっと大事です。住んでからこんなはずではなかった、と思うことは避けたいものです。お仕事のお休みの日等を活用し、できる限り候補物件の街に出向き、その街に生活している感覚で時間を過ごしてみることをお勧めします。

住宅購入時の総額について

住宅を購入する際、物件価格以外にも、様々な諸費用が発生します。
住宅購入時の総額は、おおよそ、物件価格+1割で見積もることができます。
(⇒物件価格3000万円の場合は、諸費用が+300万円。住宅購入時の総額は3300万円程度)

主な内訳は、
・住宅価格
・融資手数料(住宅ローンを利用する場合)
・登記費用
・保険(火災保険や地震保険)
・税金(不動産取得税・固定資産税)
・仲介手数料(中古物件の場合)
・引越費用(引越業者、家具、家電等)

項目はとても多いですね。住宅購入時にはすべてを明確に確認する必要がありますが、様々な物件をこれから模索するような検討段階において、すべての金額を細かく把握することは難しいです。こんな項目があるんだなと知っておくことが大切です。このような多くの項目があるから、あらかじめ物件価格に+1割が住宅購入時の総額だと大体で把握し、計画しておくことが大切です。

※理想を言えば、住宅ローンを利用する方は、購入時に用意するお金として、物件価格の2割程度は用意したいです。
(⇒物件価格3000万円の場合は、600万円程度を現金で用意する。)

2割の内訳は、住宅購入の頭金1割と上記の諸費用分の1割の合計です。2割は大きい金額なので、なかなか難しいかもしれません。あくまで理想であり、購入時に2割ないと買えないということではありません。不動産業者さんや住宅ローンの対応をしてくれる銀行さんによっては、物件価格だけでなく諸費用分もローンで対応してくれる場合もあります。
いろいろなケースがありますのでこれが良いと一概には言えませんが、購入時にある程度のお金があると不動産業者からの信用が高まり、担当者の動きが良くなる場合(いろいろな物件を熱心に探し、紹介してくれる等)もあります。そして何より、購入後の生活収支が楽になるというメリットがあります。検討している段階から計画的に貯蓄をし、物件価格の2割には届かないまでも、できる限りの資金を用意するよう計画しましょう。

購入後の家計収支について

一番大事なポイントです。住宅購入後にどのような家計収支になるのかを把握していることで、安心した生活を送ることができます。

よく、「月々の返済額は●●円だけ。家賃より安く済む方はお得」という言葉を聞きますが、鵜呑みにできません。
住宅ローン返済(住宅ローンを利用する場合)のほか、各種費用が発生するからです。
多くの方が購入するであろう3000万円~5000万円の物件において、月々の住宅ローン返済額+4万円程度を見積もっておくことが大切です。
※ボーナス支払いはおすすめできません。このご時世、ボーナスカットの可能性が低くないからです。

主な住居費
・住宅ローン返済額
(住宅ローンを利用する場合。月々の返済額はインターネット等で簡単にシミュレーションできます。物件価格、返済期間、金利を設定します。金利は、銀行や返済期間やその時々で変動しますが、物件価格と返済期間はご希望の値を設定し、金利は現状ですと少し高めかもしれませんが2~3%程度で見積もっておけば間違いはないと思います。)
・管理費
(マンション居住の際に求められます。戸建居住の方は強制的に徴収されません。ただ、維持管理は自分自身で行わなければならないので、ある程度の積立はしておく必要があります。)
・修繕費
(こちらもマンション居住の際に求められます。戸建居住の方は強制的に徴収されるものではありませんが、ある程度の積立はしておく必要があります)
・固定資産税
(年1回の支払いのため月々発生するものではないが、月々で積立てておくことをお勧めます。)
・都市計画税
(年1回の支払いのため月々発生するものではないが、月々で積立てておくことをお勧めます。)

購入時と同様に、購入後も様々な費用が発生します。住宅購入時には明確にする必要がありますが、様々な物件をこれから模索するような検討段階において、これらの金額を細かく把握するのは難しいと思います。月々の住居費は、住宅ローン返済にプラス4万円程度お金がかかる、と把握したうえで住宅購入を考え、住宅購入後のライフスタイルを考えることが大切です。無理のない返済計画を立て、気持ちのよいライフスタイルを送れるように、十分に計画し検討することをお勧めします。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です